こんにちは、keityです。
今回は、「住宅ローンを借り換えて約150万円得するようになった話」という話題です。
昨年ですが、住宅ローンの借り換えを行いました。
タイトルにあるように、借り換えによって、
シミュレーション上では、住宅ローン期間中に、約１５０万円得するようになりました。
その体験記を書きます。現在、住宅ローンを持っていて、金利が高いかな等感じている方は、参考にしていただき、借り換えを行ってみてください。
※ただし、借り換えれば、全員が金利が低くなるということではありませんので、ご注意いただきたいと思います。
なぜ借り換えをしたのか
私の場合、３０代前半に、住宅購入をしました。当時は年収が低く、借入額に対して、銀行側から自分が納得する金利を出してもらうことができませんでした。
当時、メガバンク、地銀、第2地銀、ネット銀行等に住宅ローン借入の申請を行いましたが、唯一、メガバンクの信さに合格しました。
当時も上場企業に勤めていたのですが、世の中、中々厳しいなと感じたのを覚えています。
一般的に、ネット銀行が一番低金利であり、私が契約した金利と０．５％程度離れていました。金利以外のサービスもほぼネット銀行とメガバンクは代わりはありませんでしたので、ネット銀行の住宅ローンに通らなかったのは、非常に残念でした。
しかし、当時はメガバンクの審査に合格でき、住宅を購入できたので、それはそれで満足のいく内容でした。最悪の事態は、どこもローン審査が通らず、住宅が買えないということですから。
そんなこんなで、住宅を購入できたわけですが、メガバンクから金利のお知らせが半年に1回来るたびに、もう少し金利が安くならないかなと思う日々を過ごしていました。
そのような時期を過ごしながら、５年程度過ぎた昨年、借り換えを実行しました。
5年が経ち、私の年収も上がってきていますので、有利な条件を引き出すことができないかなと考えたわけです。
というわけで、実際に動き出したということになります。
住宅ローンを借り換えてメリットがある人の条件
一般的に、次の条件の方は借り換えのメリットがあると言われています。
住宅ローンの残債：1000万円以上
金利差：1%以上
残期間：10年以上
住宅ローンの借り換えには、金利の他、銀行や司法書士に支払う手数料が発生します。
その手数料も含めた形で、現契約の住宅ローンと新たに契約する住宅ローンの金利差を考えなければなりません。
もっとも、それも含めて、シミュレーションを行うことができるので、借り換えするかしないかはその際に判断すれば良いことになります。
ただし、上記３つのうちに、２つは当てはまらないと、借り換えをしても難しいかもしれません。
まずは、銀行のサイトにある、借り換えシミュレーション等で概算でメリットがあるか試してみることをお勧めします。下記例示しておきます。
※サイトのシミュレーションは大概の銀行であれば、WEBサイトでできます。
借り換え手続き
借り換え手続きのフローは、一般的には次のようになります。
STEP１ 今回の借り換えで何を実現したいか検討する
何気にこのSTEP１が重要です。金利優先、付帯サービス優先なのか。
基本的には、金利なのだと思いますが。
↓
STEP２ 金融機関を選ぶ
複数の金融機関を抽出して比較する。WEBで比較するで良いでしょう。
↓
STEP３ 見積もりを取って諸経費込みの比較をする
STEP２で抽出した金融機関にアプローチをする。
金融機関によっては、実店舗に実際に往訪する必要があるかもしれません。
ネット銀行であれば、その必要がありません。
個人の好みもありますが、有力候補が絞れて来たら、１行、２行ぐらいは
訪問して話を聞いても良いかもしれません。
↓
STEP４ 借り換えを実行する
借り換えを実行するときは、新しい銀行にローン借り入れの実行と、
現在の銀行に一括返済の実行との２つを行います。
日程を調整して、銀行に往訪して手続きを行う必要があります。
平日、半日は時間を取る必要が出てきます。
どの銀行の住宅ローンが良いか
ここが最重要になろうかと思います。
上記のような住宅ローンランキング等で色々調べてみますと、以下の５行から選んでもらえれば、大きな違いはないと思います。
住信SBIネット銀行
じぶん銀行
ソニー銀行
ARUHI
楽天銀行
私が借り換えした際には、ARUHIさんは今ほど有名ではなかったと思いますが、中々良さそうです。
ちなみに私が契約している銀行は
私は、「住信SBIネット銀行」で契約をしました。
当時も金利は一番低かったですし、付帯するサービスも良かったです。
また、住信SBI銀行ですと、対人窓口がなく手続きができるのですが、SBIマネープラザを使うと、対人窓口で住信SBI銀行の住宅ローンを契約することができます。
ネット銀行の金利の低さを享受しながらも、対人窓口サービスを受けることができるので、とても安心して手続きができました。デメリットは、往訪する必要があること。仕事帰りに２回程度、訪問しました。
以下が、SBI住宅ローンの説明です。保険の保障が、金利上乗せなく、加入できます。その他繰り上げ返済等の手数料もない等も他の住宅ローンと同じです。特に、保険の保障が手厚いというのが売りの一つで、金利差がなくても他行からこの保険を目当てに住宅ローンを借り換えする方もいるそうです。
1点注意点です。
実際にWEB等で「金利が低い」となっていても、結局は個人で融資の審査を出して、仮審査に合格しないと、契約できる金利が決まってきません。
そういう意味で複数の銀行を比較することが大事です。金利が低い銀行に申し込んでみても、結局審査で、有利な金利を引き出せなければ意味がなくなってしまうので。
固定金利か変動金利か
住宅ローンを契約する際、良く悩やむ方が多い問題かと思います。私も借り換えの際はやはり悩みました。
私が思うに、
理想的には、固定金利
現実的には、変動金利
です。
金利は、変動金利型のほうが低く設定されています。金利が上昇すればそれに応じて引き上げられるが2008年9月のリーマンショック以降、適用金利はほとんど動いておらず、変動金利でも実質固定状態です。
今後もゼロ金利状態が続けば結果的には「変動金利のほうが有利だったね」となるかもしれませんが、将来の金利がどうなるかなど誰にもわかりません。
そういう意味では、固定金利で支払額を固定しておくというのが理想的です。しかしながら、固定にすると、当面の毎月の支払額は間違いなく、多くなります。
多くの家庭では、それほど余裕がないと思いますので、実質変動金利で契約している方が多いと推測します。
銀行の担当者に聞くと、やはり変動金利で契約する方が多いということでした。
本当は、固定金利が理想的なのですが、中々厳しいということだと思います。
住宅ローン控除は利用できるのか
こちらも私が借り換え時に、わからなかったので、調べた内容です。
結論、利用できます。
年末調整時の書類を作成するのに、ひと手間がかかりますが、問題なく、控除を受けることができました。
下記のようなサイトで計算例がのっていますので、参考にしてください。
【年末調整】借り換えを行った場合の住宅ローン控除計算に気をつけよう
最後の交渉
実は、住宅ローンの借り換えの際に、新しい銀行以外にもう一つ交渉したほうが良い先があります。
それは、現在契約している銀行です。
金利を下げてもらえないか、相談するということです。
あくまでも相談なので、銀行がNGであれば、NGです。
そこで銀行への対抗要件として、「他行の借り換えの見積もり」が武器となります。
「これ以上の条件が難しければ、他行に乗り換えますがいかがでしょうか」とシンプルに聞いてください。
現銀行も、無理であればNGを言いますので、心配ありません。
あくまでご相談です。
現銀行で折り合いがつけば、無駄に手数料を発生させずに、金利が低くなりますので、メリットがあります。付帯サービスに差がなければ、現銀行のままにしておくのも良い手だと考えます。
まとめ
住宅ローンの借り換えの経験をまとめておきました。
やはり手続きの手間はかかりましたが、調べてからローン実行まで、2か月半程度はかかりましたが、百万単位で返済額が変わりましたので、まあやって良かったかなと感じています。
「住宅ローンを借り換えて約150万円得するようになった話」という話題でした。
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